Worauf es beim
Eigentümerwechsel
ankommt
Nachdem der Kaufvertrag beurkundet wurde und der Kaufpreis überwiesen ist, geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. Als neuer Eigentümer tragen Sie nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch andere Verpflichtungen. Als Ihr Immobilienmakler stehen wir Ihnen zur Seite und erklären Ihnen, welche Aspekte beim Eigentümerwechsel von Bedeutung sind.
Inhaltsverzeichnis
1. Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?
2.Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
3. Was gehört ins Übergabeprotokoll?
4. Muss ein Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel geführt werden?
5. Wann muss nach dem Eigentümerwechsel die Grundsteuer gezahlt werden?
6. Was muss beim Eigentümerwechsel abgemeldet oder gekündigt werden?
7. Was ist beim Eigentümerwechsel einer Eigentumswohnung wichtig?
1. Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang kann einige Wochen in Anspruch nehmen, in manchen Fällen sogar mehrere Monate, je nach Arbeitsbelastung des zuständigen Amtsgerichts. Um zu verhindern, dass die Immobilie vor der Eintragung erneut verkauft wird oder Gläubiger des Verkäufers Zugriff auf das Grundstück haben, trägt der Notar einen Auflassungsvermerk ein.
2. Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
Das Eigentum an der Immobilie geht erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und Überweisung des Kaufpreises auf die neuen Eigentümer über. Zusammen mit dem Schlüssel erhalten sie ein Übergabeprotokoll, das Schäden, Mängel, technische Probleme mit elektrischen Systemen und Unstimmigkeiten bei den Unterlagen festhält. Dies ist wichtig, um später Verantwortlichkeiten bei der Behebung dieser Probleme dokumentieren und nachweisen zu können.
3. Was gehört ins Übergabeprotokoll?
Der Inhalt des Übergabeprotokolls ist nicht durch Gesetze vorgegeben. Jedoch sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:
- Adresse und Art der Immobilie
- Datum der Übergabe
- Vollständige Namen und Adressen von Verkäufer und Käufer, sowie deren Unterschriften
- Auflistung aller Räume
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel (z. B. Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller, Geräteschuppen, Garage oder sonstige Nebengebäude)
- Zählerstände von Strom, Gas und Wasser; bei Bedarf auch die Füllhöhe des Heizöltanks
- Möbel oder andere bewegliche Gegenstände, die übernommen werden
- Falls erforderlich, detaillierte Auflistung von Mängeln und Reparaturbedarf (einschließlich Angabe eines Zeitrahmens für deren Beseitigung) oder Vermerk, dass keine Mängel vorhanden sind
- Angabe von Zahlungsdetails für Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer oder TV-Kabelanschluss
- Rechnungen über Renovierungsarbeiten, die noch unter Garantie stehen
- Liste der Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer übergibt, wie Energieausweis, Versicherungsscheine oder Grundsteuerbescheide
Beim Erstellen des Übergabeprotokolls sollten Mängel sorgfältig und detailliert beschrieben werden, um später eindeutig identifiziert werden zu können. Als Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung empfehlen wir, auch Fotos oder Videos als Beweismittel hinzuzufügen, um den tatsächlichen Zustand zu dokumentieren.
Es ist auch ratsam, dass Käufer, Verkäufer und eventuell Zeugen oder neutrale Dritte wie ein Immobilienmakler bei der Übergabe anwesend sind und das Protokoll gemeinsam unterzeichnen. Auf diese Weise werden beim Eigentümerwechsel keine wichtigen Details übersehen.
4. Muss ein Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel geführt werden?
Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, beim Eigentümerwechsel ein Übergabeprotokoll anzufertigen, da es für beide Parteien optional ist. Dennoch ist es empfehlenswert, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, da es im Falle von Streitigkeiten vor Gericht als Beweismittel verwendet werden kann. Wir beraten Sie gerne, worauf bei der Erstellung eines Übergabeprotokolls zu achten ist.
5. Wann muss nach dem Eigentümerwechsel die Grundsteuer gezahlt werden?
Der neunte Paragraf des Grundsteuergesetzes (GrstG) legt fest, wer für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich ist. Gemäß dieser Regelung ist derjenige zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wenn beispielsweise ein Haus am 4. Februar den Besitzer wechselt, ist der Verkäufer für die Grundsteuer des laufenden Jahres verantwortlich. Ab dem nächsten Jahr ist der Käufer für die Zahlung der Grundsteuer zuständig.
6. Was muss beim Eigentümerwechsel abgemeldet oder gekündigt werden?
Wenn man ein Haus besitzt, schließt man Verträge mit Versorgungs- und Versicherungsunternehmen ab. Wenn die Immobilie den Besitzer wechselt, kann der Käufer einige dieser Verträge übernehmen. Allerdings muss der Vertragspartner darüber informiert werden, dass die Immobilie nun in den Besitz eines neuen Eigentümers übergeht. Beispielsweise muss der regionale Energieversorger über den Eigentümerwechsel und die aktuellen Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) informiert werden.
Der Käufer hat die Wahl, beim bisherigen Anbieter zu bleiben oder einen neuen zu suchen. Mit dem Kauf der Immobilie geht auch die bisherige Gebäudeversicherung auf den neuen Besitzer über. Wenn der Käufer einen anderen Versicherungsanbieter bevorzugt oder den aktuellen Anbieter als zu teuer empfindet, kann er innerhalb von vier Wochen nach der Eintragung ins Grundbuch außerordentlich kündigen. Wenn diese Frist verstreicht, muss der Käufer bis zum Ende des Versicherungsjahres warten.
Der Versicherer muss im Vorfeld ebenfalls über den Eigentümerwechsel informiert werden. Gleiches gilt auch für den Wasserversorger. Sobald der Wasserversorger informiert wurde, erhält der Verkäufer eine Abrechnung über die letzten Wasserkosten, die er für die Immobilie tragen muss. Alle weiteren Wasserkosten trägt der Käufer.
7. Was ist beim Eigentümerwechsel einer Eigentumswohnung wichtig?
Beim Eigentümerwechsel einer Eigentumswohnung gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten:
- Überprüfung der Teilungserklärung: Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums. Es ist wichtig, dass der Käufer diese vor dem Kauf genau prüft.
- Prüfung des Kaufvertrags: Der Kaufvertrag sollte alle wichtigen Aspekte wie Kaufpreis, Übergabetermin, Zustand der Wohnung und Regelungen zum Gemeinschaftseigentum beinhalten.
- Einholung einer Bescheinigung über den aktuellen Stand der Rücklagen: Der Verkäufer muss dem Käufer eine Bescheinigung über den aktuellen Stand der Rücklagen vorlegen. Dies ist wichtig, um zu wissen, ob die Rücklagen ausreichend sind oder ob zusätzliche finanzielle Belastungen auf den Käufer zukommen können.
- Überprüfung der Hausgeldabrechnung: Der Käufer sollte sich die Hausgeldabrechnung des aktuellen Jahres vorlegen lassen, um zu sehen, welche Kosten auf ihn zukommen werden.
- Überprüfung des Wirtschaftsplans: Der Wirtschaftsplan gibt Auskunft über die geplanten Ausgaben für das kommende Jahr. Der Käufer sollte sich diesen vorlegen lassen, um zu sehen, ob die geplanten Ausgaben angemessen sind.
- Überprüfung der Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Auskunft über getroffene Beschlüsse und geplante Maßnahmen. Der Käufer sollte sich diese vorlegen lassen, um über den aktuellen Stand informiert zu sein.
Es empfiehlt sich, einen erfahrenen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Eigentümerwechsels berücksichtigt werden.
8. Worauf kommt es bei der Immobilienübergabe an?
Normalerweise führen wir eine Raum-für-Raum-Inspektion mit beiden Parteien durch, um den Zustand jeder einzelnen Räumlichkeit zu begutachten und im Übergabeprotokoll festzuhalten. Dabei prüfen wir, ob Heizungen, Wasserhähne und Toilettenspülungen funktionieren, ob Schimmelbefall vorliegt und ob Türen und Fenster richtig schließen. Wir halten sämtliche Mängel in einer separaten Kategorie fest, angefangen von gebrochenen Fliesen bis hin zu Feuchtigkeitsschäden und Rissen in Badewannen. Des Weiteren werden alle Verpflichtungen zur Beseitigung der festgestellten Mängel im Protokoll notiert. Ohne eine schriftliche Dokumentation haben weder der Käufer noch der Verkäufer rechtliche Verpflichtungen in Bezug auf nicht aufgeführte Mängel und Schäden. Am Ende der Inspektion werden alle Schlüssel, die zur Immobilie gehören, übergeben und das Protokoll wird von beiden Parteien unterzeichnet. Somit gilt die Übergabe der Immobilie als offiziell abgeschlossen.
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FAQ – Worauf es beim Eigentümerwechsel ankommt
Das Übergabeprotokoll für eine Wohnung oder ein Haus dient der Dokumentation des Zustands bei Übergabe an einen neuen Eigentümer, insbesondere von Mängeln. Obwohl es keine gesetzliche Vorschrift für ein Übergabeprotokoll gibt, ist es dennoch empfehlenswert, da es als Beweismittel vor Gericht verwendet werden kann.
Das Übergabeprotokoll für Wohnungen oder Häuser dient dazu, den aktuellen Zustand der Immobilie zu dokumentieren, einschließlich eventueller Schäden. Es werden beispielsweise Kratzer im Fußboden, Schimmelflecken und andere Mängel notiert, die bei einer früheren Inspektion übersehen wurden. Wenn die Immobilie keine Mängel aufweist, wird dies ebenfalls im Übergabeprotokoll festgehalten, zusammen mit wichtigen Details wie dem Übergabedatum und den Zählerständen.
Es existiert keine rechtliche Vorgabe, die Käufer und Verkäufer dazu verpflichtet, bei der Übergabe einer Immobilie ein Protokoll zu erstellen. Nichtsdestotrotz ist es ratsam und freiwillig, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Eine detaillierte Dokumentation im Protokoll kann im Falle einer späteren Streitigkeit vor Gericht als bedeutendes Beweismittel dienen.
Das Übergabeprotokoll sollte von beiden Parteien, dem Käufer und Verkäufer, unterschrieben werden. Es kann auch sinnvoll sein, Zeugen hinzuzuziehen, zum Beispiel einen Makler, der die Übergabe begleitet hat. Es empfiehlt sich, mehrere Exemplare des Protokolls anzufertigen: eine für den Käufer, eine für den Verkäufer und gegebenenfalls eine für die Versorgungsunternehmen wie Gas-, Strom- und Wasseranbieter.
Sichtbare Schäden an einer Immobilie, die bei einer Überprüfung sofort erkannt werden, werden als „offene Mängel“ bezeichnet. Werden sie nicht im Übergabeprotokoll vermerkt, hat der neue Eigentümer später keine Ansprüche darauf, dass der Verkäufer sie auf eigene Kosten beseitigt. Im Gegensatz dazu ist der Verkäufer für „versteckte Mängel“ wie Schimmelbefall oder verstopfte Rohre verantwortlich und muss auf sie hinweisen. Versäumt er dies, kann er später haftbar gemacht werden.
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